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19.07.2015

Mietpreisbremse bleibt in Kraft

Seit dem 1. Juni 2015 gilt in Berlin die sogenannte „Mietpreisbremse“. Nach § 556d Absatz 1 BGB in Verbindung mit der vom Berliner Senat erlassenen Mietenbegrenzungsverordnung dürfen seitdem die Mieten in neu abgeschlossenen Wohnraummietverträgen um höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Ein Berliner Vermieter sah sich durch diese Regelung gehindert, seine Wohnung ab dem 1. August 2015 zu einer „angemessenen“, d.h über der 10-%-Grenze liegenden Miete zu vermieten. Er hat daher vor dem BVerfG gegen die Neuregelung geklagt und zugleich einen Antrag auf einstweilige Außervollzugsetzung des Gesetzes eingereicht.

Das BVerfG hat die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen, da sie unzulässig sei. Aufgrund des Subsidiaritätsgrundsatzes müsse der Vermieter zunächst den Zivilrechtsweg beschreiten. Aus diesem Grund bleibt die Mietpreisbremse weiterhin in Kraft.

Das Gericht hat den weiteren Verfahrensweg wie folgt beschrieben: Sollte der Vermieter bei der Neuvermietung der Wohnung gegen die "Mietpreisbremse" verstoßen, ändere dies nichts an der Wirksamkeit des Mietvertrags. Unwirksam sei gemäß § 556g Absatz 1 Satz 2 BGB nicht der gesamte Mietvertrag, sondern lediglich die Abrede über die Höhe der Miete und auch dies nur insoweit, als die zulässige Höchstgrenze überschritten werde. Halte der Vermieter diese Begrenzung für nichtig, so sei er nicht gehindert, die gesamte vertragliche Miete vor den Zivilgerichten einzuklagen. Diese hätten dann zu prüfen, ob die Abrede über die Höhe der Miete teilweise unwirksam sei. Hierzu gehöre dann auch die Prüfung, ob die Mietpreisbremse und die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung mit höherrangigem Recht im Einklang stünden.

Tatsächlich dürfte das Verfahren eher umgekehrt verlaufen. Die Mieter werden aus Sorge vor einer möglichen Kündigung die aus ihrer Sicht überhöhte Miete zahlen und den überzahlten Betrag dann auf dem Rechtsweg zurückfordern. Im Rahmen dieses Verfahrens habe die Zivilgerichte zu überprüfen, ob die Regelungen der Mietpreisbremse verfassungskonform sind und ob die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung rechtmäßig ist. Wenn die damit befassten Gerichte (Amtsgericht, Landgericht, Bundesgerichtshof) die Regelungen für verfassungs- und gesetzmäßig halten, wird das BVerfG erst ganz am Ende des Verfahrens damit befasst werden. Das dürfte erst in zwei bis drei Jahren der Fall sein. Anders sähe es nur aus, wenn eines der Gerichte die Mietpreisbremse für verfassungswidrig oder die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung für rechtswidrig erachtet. Dann dürfte schneller Klarheit herrschen. Bis dahin wird es viele Meinungen geben, aber nur wenig Sicherheit.

Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 24.06.2015
- 1 BvR 1360/15 -


28.04.2015

Mietpreisbremse ab 01.06.2015 in ganz Berlin

Der Senat hat heute auf Vorlage von Senator Andreas Geisel die Mietenbegrenzungsverordnung erlassen. Ab dem 1. Juni 2015 gilt damit die Regelung in ganz Berlin, dass die Miete bei Wiedervermietung einer nicht preisgebundenen Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen darf.
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06.03.2015

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06.03.2015

Die Mietpreisbremse kommt am 01. Juni 2015

Am 5. März 2015 hat der Bundestag das Gesetz beschlossen, mit dem die sogenannte „Mietpreisbremse“ im Mietrecht eingeführt wird. Zukünftig dürfen Neuvertragsmieten in den von den Ländern ausgewiesenen Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten die ortsübliche Vergleichsmiete nur noch um höchstens 10% übersteigen.
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26.11.2014

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